계약갱신청구권은 세입자가 일정 조건하에 임대계약을 한 번 더 연장할 수 있도록 보장하는 제도입니다.
하지만 실제 현장에서는 “계약서를 다시 써야 하나?”, “복비는 내야 하나?”와 같은 실무적인 혼동이 많습니다.
이번 글에서는 계약갱신청구권 행사 후 계약서 재작성 방법과 복비(중개수수료) 처리 기준을 모두 정리했습니다.
세입자뿐 아니라 임대인에게도 꼭 필요한 정보입니다.
1. 계약갱신청구권 행사 후 계약서를 다시 써야 하는 이유
계약갱신청구권을 행사하면 기존 계약이 자동으로 연장되지만, 실제로는 새로운 계약서를 재작성하는 것이 가장 안전합니다.
자동갱신 상태로 두면 추후 분쟁 시 임대료나 기간 관련 문제가 발생할 수 있습니다.
계약서를 다시 써야 하는 이유
- 임대료 및 보증금 변동사항 명확화
- 임대인·임차인 모두 서명으로 권리·의무 확정
- 추후 보증금 반환·갱신 거절 시 법적 증거로 활용 가능
👉 따라서 갱신청구권을 행사했더라도, 계약서 재작성은 선택이 아니라 권리 보호의 필수 절차입니다.
2.2. 계약갱신청구권 계약서 재작성 시 필수 기재사항
갱신계약서는 기존 계약서의 연장선이지만, 아래의 항목을 반드시 포함해야 합니다.
필수 항목
- “본 계약은 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 체결된 갱신계약임을 명시한다.”
- 계약기간: 기존 계약 만료일 다음 날부터 2년
- 임대료·보증금 변경 내용 (5% 이내 명시)
- 기존 계약 조항의 효력 유지 여부
- 임대인·임차인 서명 및 날짜
예시 문구:
“본 계약은 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 갱신을 요구함에 따라 체결된 갱신계약이며, 기존 계약 조건은 동일하게 유지되며 보증금 및 임대료는 ○○원으로 조정한다.”
이 한 문장이 갱신계약임을 명확히 해주는 핵심 포인트입니다.
3. 계약서를 재작성하지 않을 경우 생길 수 있는 문제점
계약서를 다시 작성하지 않으면 다음과 같은 분쟁이 발생할 수 있습니다.
- 임대료 인상률 및 기간이 불분명
- 임대인이 “자동 갱신이 아니라 신규 계약”이라고 주장
- 보증금 반환 시점 혼동
- 실거주 사유를 빌미로 한 부당한 퇴거 요구
👉 이런 문제를 막으려면 반드시 서면 갱신계약서를 작성하세요.
4. 세입자와 임대인 각각의 주의사항
세입자라면
- 인상률이 법정 한도(5%) 이내인지 반드시 확인
- “계약갱신청구권 행사로 인한 갱신계약” 문구 포함
- 갱신계약서와 문자·이메일 기록을 모두 보관
임대인이라면
- 갱신계약서의 날짜와 금액 오기 주의
- 실거주 사유가 있다면 명확한 증거 확보
- 보증금 조정 시 입금내역을 남길 것
5. 복비(중개수수료)는 내야 할까?
가장 많이 오해하는 부분이 바로 복비(중개수수료) 입니다.
결론부터 말하자면, 계약갱신청구권 행사로 단순히 계약을 연장하는 경우 복비를 낼 의무가 없습니다.
(1) 복비가 발생하지 않는 경우
- 세입자가 계약갱신청구권을 행사하여 기존 계약을 그대로 연장
- 중개인이 새로운 세입자를 구하거나 거래를 중개하지 않았을 때
👉 법적으로는 “새로운 중개행위”가 없기 때문에 복비는 발생하지 않습니다.
「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제2항에 따라, 중개행위가 있어야만 수수료를 받을 수 있습니다.
(2) 예외적으로 복비를 낼 수 있는 경우
- 중개인이 임대료 협상·계약서 재작성을 실제로 대행한 경우
- 세입자와 임대인 모두 중개사의 서비스를 요청한 경우
이 경우 법적 의무는 아니지만, 실비성 수수료(보통 5~10만 원) 정도를 자율 협의로 지급할 수 있습니다.
(3) 복비가 정식으로 발생하는 경우
- 기존 세입자가 나가고 새 세입자와 신규 계약을 체결할 때
- 기존 계약과 완전히 다른 조건으로 신규 거래가 성사될 때
이 경우는 중개행위가 명백하므로 정식 복비 부과가 가능합니다.
6. 실제 사례로 보는 계약서 재작성 및 복비 분쟁
- 사례①
세입자 A씨는 계약갱신청구권을 행사해 2년 더 거주하기로 하고, 중개사 없이 임대인과 직접 계약서를 작성했습니다.
중개사가 “계약서 다시 썼으니 복비를 줘야 한다”고 주장했지만, 법원은 **“중개행위가 없었다”**며 A씨의 손을 들어줬습니다. - 사례②
세입자 B씨는 보증금 조정과 계약서 작성 등을 중개사에게 부탁하고, 5만 원 실비를 지급했습니다.
이는 법적 의무가 아닌 서비스 대가로 인정되어 분쟁 없이 마무리되었습니다.
7. 복비를 요구받았을 때 대응 방법
중개사가 끝까지 요구하면 지자체 부동산거래관리과 또는 한국공인중개사협회 상담센터(☎02-3476-2199) 에 문의
“이건 계약갱신청구권에 따른 갱신계약이므로 신규 중개가 아닙니다.”라고 명확히 말하기
계약서에 “갱신청구권 행사에 따른 계약이며, 중개수수료는 발생하지 않는다.” 문구 추가
✅ 결론 요약
| 구분 | 계약서 재작성 | 복비 발생 여부 | 설명 |
|---|---|---|---|
| 계약갱신청구권 행사 후 단순 연장 | 필요 | ❌ 없음 | 중개행위 없음 |
| 중개사가 계약서 작성·조정 대행 | 필요 | △ 협의 가능 | 실비 수준(5~10만 원) |
| 신규 세입자 교체·조건 대폭 변경 | 필요 | ✅ 있음 | 신규 중개행위 발생 |
한 줄 정리
계약갱신청구권을 행사해 계약서를 다시 쓸 때, 복비는 원칙적으로 내지 않아도 된다.
다만, 중개사가 실질적 협상이나 서류 작업을 했다면 소정의 실비만 합의로 지급하면 충분하다.